서울시가 집값 안정의 카드로 사실상 거래를 제한하는 규제책을 꺼낸 가운데 문제는 구역에 포함되지 않은 주변 지역의 집값이 상승하는 풍선효과에 대한 우려다. 풍선효과는 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 풍선처럼 집값이 급등한 지역을 규제하면 다른 지역에 수요가 몰리면서 가격이 급등하는 것을 말한다.시장에서는 벌써 이번 조치가 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 지역에 호재로 작용해 집값 상승을 부추길 것으로 예상했다.

강남권에서는 비규제지역인 반포, 도곡, 잠원동 등이 거론됐다. 목동신시가지단지가 토지거래허가구역으로 지정된 가운데 인근의 강서구 염창동 등의 집값 상승이 점쳐졌다. 이밖에 강남을 벗어난 수요자들이 마포, 용산, 성동구에 몰리면서 이 지역의 집값이 다시 뛸 것이란 전망도 나왔다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "같은 압구정동이나 목동 아파트 단지라고 하더라도 허가구역으로 지정되지 않은 단지나 인근 지역으로 수요가 몰릴 수 있다"며 "마용성(마포·용산·성동구)이나 인근 지역의 부동산 가격이 불안정해지는 요인으로 작용할 수도 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "(서울시가)규제지역 인근에서 개발의 수혜를 나눌 수 있는 인접지 비규제지역들의 일시적 풍선효과를 예방할 필요가 있다"고 제언했다.

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◇집값 안정 효과 미미한 데…서울시 "시장 불안시 추가 지정 검토"

또 토지거래허가구역 지정으로 인한 가격 안정 효과도 미미하다고 지적했다.

함영진 빅데이터랩장은 "저금리와 풍부한 부동자금을 고려해야 하며 이미 토지거래허가구역으로 묶였던 전례가 있는 강남 대치, 개포, 삼성, 잠실동 일대의 가격 안정 효과도 미미했다"고 설명했다.

실제 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난해 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울 송파구 잠실동의 전용면적 151㎡ 규모의 아시아선수촌 아파트는 지난해 6월 36억원에 거래됐으나 올해 3월 42억5000만원으로 매매가가 6억5000만원(18.1%) 올랐다.

강남구 삼성동의 전용면적 145㎡의 아이파크 삼성은 지난해 6월 40억원에서 올 1월 50억원으로 10억원(25%) 뛰었다. 대치동 동부센트레빌은 지난해 6월 36억원에서 올 2월 39억2000만원으로 3억2000만원(8.8%) 올랐다.

반면 서울시는 토지거래허가구역 지정이 효과가 있었다며 추가 지정 가능성을 내비쳤다.

이정화 서울시 도시계획국장은 "지난해에 지정된 4개 동의 거래 실태라든가 이런 부분을 저희가 분석한 결과, 구역 지정된 곳에 주택가격이 안정화되고 있고 투기 방지에 효과 있다고 분석됐다"고 말했다.

이어 "풍선효과에 대해서는 (시에서도)많이 우려를 하고 있다"며 "수시로 모니터링을 통해서 시장 불안이 야기되거나 투기 세력이 의심되는 경우 즉각적으로 추가 (구역)지정도 검토할 것"이라고 강조했다.