서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지. 2021.2.23/뉴스1 © News1 임세영 기자

정부가 지난해 7월부터 시행 중인 민간택지 분양가상한제에 대해 손질을 예고하면서 시장의 혼란이 커질 것으로 보인다. 최근 상한제 적용 아파트 분양가가 높게 책정되는 문제를 해결한다는 취지지만, 제도 시행 1년도 안 된 시점에서 개선안 마련을 검토하면서 정책 불확실성이 커지고 있어서다.향후 분양가를 더 낮추는 방향으로 상한제 개선이 이뤄진다면 청약 당첨으로 막대한 시세차익을 누리는 '로또청약'은 더욱 심화할 것이란 우려도 나온다. 

◇분양가 더 낮추나…변창흠 "상한제 개선 방안 검토"

23일 국회와 부동산업계에 따르면 변창흠 국토교통부 장관은 전날 국회 국토교통위원회 전체회의에서 최근 상한제 주택의 분양가가 오르고 있다는 지적에 제도개선 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

변 장관은 "분양가상한제 지역에서 토지가격을 감정가로 하다 보니까 분양가가 높게 책정됐다"며 "분양가격을 낮게 하려는 제도 취지가 훼손돼 죄송스럽게 생각한다"고 말했다.

그는 "분양가상한제뿐만 아니라 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도에 대해서도 우려하는 부분이 많기 때문에 세심히 보겠다"며 "저희도 중요하게 생각하고 있기 제도 개선 방안을 마련하겠다"고 강조했다.변 장관이 상한제 개선을 언급한 것은 지난해 7월 제도 시행 이후에도 주요 단지의 분양가가 크게 오르는 사례가 늘고 있기 때문이다. 이에 저렴한 가격에 새 아파트를 공급해 서민 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히겠다는 제도의 취지에 의문을 제기하는 목소리가 나왔다.

지난 1월 래미안 원베일리의 일반분양가는 상한제 적용에도 3.3㎡당 5668만원으로 책정돼 역대 최고 분양가를 기록했다. 이는 지난해 7월 HUG가 산정한 분양가 4891만원보다 약 777만원 높은 금액이다. 국토부는 상한제 시행으로 새 아파트 분양가가 기존보다 5~10% 정도 더 낮아질 것이라고 예상했지만, 실제로는 HUG 산정 가격보다 높아 논란이 됐다.

시장에서는 정부의 정책 기조를 고려하면 분양가를 더 낮추는 방향으로 상한제를 개선할 것이란 관측에 무게가 실리고 있다. 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비를 줄이는 방안 등이 거론된다. 상한제에서 분양가는 토지 감정가를 토대로 한 택지비에 기본형건축비, 가산비 등을 더해 산정된다.

◇추가 규제 가능성에 '반발'…"정책 신뢰 떨어뜨려"

분양을 앞둔 서울 재건축 단지에선 상한제 개선에 대해 반감을 나타내고 있다. HUG의 고분양가 심사기준과 민간택지 분양가상한제 시행에 이은 추가 규제로 사업성 악화 우려가 있어서다. 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공 아파트는 상한제 적용을 받아 분양할 예정이다.

둔촌주공 재건축 조합 관계자는 "분양가 산정 문제로 사업이 지체된 상황에서 정부가 또다시 규제에 나선다면 조합원들 입장에선 수긍하기 어려울 것"이라며 "원베일리와 같은 사례가 많지 않은 상황에서 제도부터 바꾸겠다는 것이 문제"라고 말했다.

전문가들은 현재보다 낮은 분양가를 책정하는 방식의 제도 개선은 청약시장 과열을 부추길 수 있다고 입을 모은다. 내 집 마련을 위한 비용을 마련하기 어려운 서민 실수요자와 달리 현금 부자만 유리해지는 역효과가 발생할 수 있다는 지적이다.

서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 "상한제 시행 이후 청약 당첨에 따른 시세차익 등 불로소득에 대한 욕망이 커지는 부작용이 커지고 있다"며 "이러한 상황에서 분양가를 더 낮추는 방향으로 제도가 바뀐다면 청약 경쟁률이 더욱 높아져 무주택 실수요자의 당첨이 어려워지는 문제가 발생할 것"이라고 주장했다.

이어 "상한제 제도 개선보다는 전면적인 재검토가 필요하다"며 "분양가를 현실화하고 시세차익에 대해선 채권입찰제를 통해 환수하는 방향으로 가야 한다"고 덧붙였다.

최근 HUG 고분양가 심사기준 개편과 맞물려 정책 일관성이 떨어진다는 비판도 있다. HUG는 고분양가 관리지역에서 분양하는 아파트의 분양가는 인근 시세의 최대 90%까지 책정할 수 있도록 심사기준을 개선했다. 이와 달리 국토부가 시세와 동떨어진 분양가로 주택을 공급한다면 정책의 예측 가능성을 확보하기 어렵다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "HUG 고분양가 심사기준은 시세를 반영하는 방향으로 가고 있는데, 정부에서 상한제 개선으로 분양가를 낮춘다면 시장의 예측 가능성은 더욱 떨어지게 된다"며 "결국 정책 불확실성을 키워 신뢰를 떨어뜨리는 결과로 이어질 것"이라고 했다.


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