김현미 국토교통부 장관이 23일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 자료를 살펴보고 있다. 2020.9.23/뉴스1 © News1 박세연 기자

김현미 국토교통부 장관이 3년3개월을 재임하며 역대 '최장수 국토부 장관' 기록을 하루하루 경신하고 있다. 그러나 그의 재임 성적표는 썩 만족스럽지 못하다. 유례없는 초강경 정책에도 불구하고 '집값 잡기'에 성공하지 못했다는 평가다.

일각에선 코로나19로 인한 경기침체 및 저금리 기조로 유동성 투자자금이 부동산 시장으로 유입돼 집값 상승 압력을 높였다는 분석도 내놓고 있다.전문가들은 투기수요에 대한 규제는 계속 유지하더라도 무주택자와 1가구1주택을 포함한 실수요자를 아우르는 정책을 펴야한다고 조언했다.

◇초강경 규제 속 집값 상승…"시장과의 괴리감 개선해야"

1일 국토교통부 등에 따르면 지난 2017년 6월23일 취임한 김현미 장관은 지난 23일 정종환 전 장관이 가진 3년3개월(2008년 2월29일~2011년6월11일)의 최장 재직기간을 경신했다.시장에서 바라보는 김 장관의 정책 성적은 낙제점에 가깝다. 국토부는 문재인 정부 출범 이후 지난 3년간 핵심국정과제인 '부동산 투기세력 규제'와 '서민주거안정'을 구현하기 위해 5건이 넘는 대규모 대책과 이에 따른 20여개의 크고 작은 세부방안을 발표했다.

김 장관은 2017년 취임 한 달여 만에 해제했던 투기과열지구를 되살렸다. 이어 2018년 9·13 대책과 지난해 12·16 대책 등을 발표하며 대출규제와 세 부담 강화, 청약 규정 정비 등 수요 억제에 방점을 둔 각종 규제 정책을 폈다.

시장의 반응은 정부 정책보다 기민했다. 서울로 몰리던 수요가 규제로 인해 수도권으로 번졌고, 수도권에 대한 규제까지 강화하니 최근에는 다시 서울로 수요가 몰리기도 했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금까지 김 장관의 성적은 10점 만점에 2~3점이고 내놓는 정책의 공청회, 토론회, 시뮬레이션 등 의견수렴이 부족했고 너무 일방적으로 진행됐다"며 "국토부 일선 공무원들의 의견보다는 20~30대의 표를 의식한 정치적 정책 기조를 유지한 것도 안타까운 일"이라고 지적했다.

특히 코로나19 확산 등으로 인해 경기침체가 계속되면서, 저금리 기조가 유지된 것도 집값 상승에 영향을 미쳤다는 분석도 나왔다.

김성환 한국건설산업연구원(건산연) 부연구위원은 "단순히 가격이 올랐다는 것 자체만으로 정부를 비난하기에는 주변 상황이 좋지 않았다"며 "워낙 경제상황이 나쁘다 보니 초저금리가 기조가 유지되고, 부동산에 투자 자금이 몰리면서 상승압력이 높았다"고 분석했다.

다만 김 장관이 지난 7월 한국감정원의 통계를 인용해 문재인 정부 3년간 '서울의 아파트 가격이 14% 올랐다'고 발언하는 등 시장과의 괴리감은 해결해야 한다는 지적이 많았다.

김성환 부연구위원은 "이같은 평가에도 시장과 괴리감이 있는 정책을 수립했고 그걸 계속 같은 방향으로 진행했다는 부분에서는 비판할 수 있다"며 "특히 정부가 발표하는 수치, 근거 자료 등은 시장 전문가들이 느끼는 것과는 거리감이 컸다"고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "시장에 대한 이해도는 낙제점 수준"이라며 "특히 국민들이 받아들이기 힘든 통계 수치를 김 장관이 제시하면서 국민들을 더 화나게 했다"고 했다.

지난달 30일 서울 강남구 아파트 단지의 모습. 2020.8.30/뉴스1 © News1 황기선 기자

◇시장 반응 따라가야…"무주택자 대출규제라도 완화 필요"

전문가들은 향후 부동산 정책에 대해 좀 더 유연한 움직임이 필요하다고 조언했다. 특히 무주택자, 실수요자에 대해서는 규제를 완화해야 한다는 입장이다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 "정부가 '집값을 낮추고 주거안정하겠다', '불로소득 막겠다' 등의 메시지는 확실히 시장에 전달했지만, 시장 참여자들의 예상 움직임을 미처 예상하지 못해 외부효과가 일어나면서 모두가 '제로섬 게임'에 들어갔다"며 "1주택자의 세금도 오르고, 세입자는 갑자기 전값이 크게 상승하는 등 부작용이 있는 상황"이라고 분석했다.

이어 "정부가 '기업이라면 어떻게 할까'를 생각할 때가 오지 않았나 싶다"며 "기업이 어떤 비즈니스 모델을 만들 때 계속 반응을 보며 대응하는 것처럼 공공도 이제 적극적으로 대응하는 시스템을 갖춰야 할 때"라고 주문했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "'포노 사피엔스(스마트폰을 신체의 일부처럼 사용하는 새로운 세대)' 시대를 맞아 정보가 빠르게 시장에 전달되면서 수요자들이 발빠르게 움직인다"며 "현상과 정책의 시차를 최소화하는 움직임이 필요한 상황에서 대응의 속도가 최대 관건이 됐다"고 강조했다.

지금까지의 규제 일변 정책에서 전환해 무주택자, 실수요자에 대한 규제를 완화해야한다는 의견도 많았다.

심교언 교수는 "대출의 상당수는 생계형 대출도 많은데 그 사람들이 고금리로 몰리게 되면 더 힘들어진다"며 "다른 규제완화는 (정부 정책기조에 따라)안 하더라도 대출규제 완화는 꼭 필요하다"고 말했다.

김성환 건산연 부연구위원도 "생애최초 주택 구매자들에게 대출규제를 완화해 지속해서 시장에 진입할수있는 환경을 만들어줘야 한다"며 "무주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV) 상향, 주택 기준가액 높이는 방법도 있다"고 조언했다.


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