서울 시내 아파트 단지 모습. 2020.9.18/뉴스1 © News1 민경석 기자

서울 아파트값이 5주째 보합권인 0.01% 상승폭을 유지하고 있는 가운데 강동·마포구의 주요 아파트 거래가가 최대 2억원 넘게 떨어지면서 집값하락 가능성을 키우고 있다. 다만 매도-매수세력 간 가격 차가 큰 탓에 거래 자체가 희소하고, 전셋값이 상승폭을 키우면서 앞으로 집값을 견인하는 새로운 변수가 될 수 있다는 전망도 나온다. 27일 부동산업계 등에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕아르테온(고덕주공3단지) 전용 84㎡는 지난 8월 17억원에 팔리며 신고가를 찍었지만 이달 초엔 14억7000만원에 거래됐다. 거래가가 2억3000만원이나 떨어졌다. 인근 고덕그라시움의 전용 59㎡의 경우 지난달 8일 14억원에 거래됐지만, 같은 달 15일 12억9000만원으로 1억원 넘게 떨어졌다.

마포의 경우 지난 7월 14억3500만원에 팔렸던 현석동 래미안웰스트림 전용 59㎡이 지난달 2억7500만원 떨어진 11억6000만원에 거래됐다. 아현동 마포래미안푸르지오’전용 84㎡는 지난달 말 17억1500만원에서 거래가가 15억9000만원으로 내려왔다. 강남집값의 상승세를 함께 탄 마포, 강동이 이번엔 먼저 하락세를 보이는 양상이다.

부동산지표도 주춤한 모양새다. 한국감정원이 24일 발표한 '9월 3주(21일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트값 변동률은 0.01%를 기록해 5주째 '보합권'에 머물고 있다. 16주째 오름세지만 상승폭의 둔화가 뚜렷하다.

상승폭의 차이는 있지만, 부동산114 주간지표도 비슷한 추이를 보이고 있다. 이번 주 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주(0.06%) 보다 축소된 0.05%를 나타냈다. 8월말(8월28일, 0.11%)과 비교하면 한 달 만에 절반 수준까지 변동폭이 떨어졌다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "추석 연휴를 앞두고 아파트 거래량이 많이 감소했고, 매물이 쌓이지는 않는 분위기지만 매도자와 매수자가 원하는 가격이 크게 벌어져 있다"며 "이러한 줄다리기 국면은 연휴 이후에도 상당기간 이어질 가능성이 크다"고 분석했다. 이런 분위기가 거래위축과 함께 아파트값 둔화를 가져왔다고 분석한다.

서울집값 상승을 견인한 강남4구 아파트 자체에 가격거품이 있다는 지적도 나온다. 국토연구권 최 진 연구원은 24일 아파트 가격거품 검증과 시사점(2012~2020년 1월)이란 보고서를 통해 시도지역과 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울 지역 아파트에 가격거품이 존재한다고 밝혔다.

그는 "2012년 1월~ 2020년 1월까지 실거래가격지수와 한국감정원 중위가격자료를 활용해 시도별 주택내재가치를 산정하고 내재가치대비 매매가격의 수준을 파악한 결과 서울, 강남4구 등이 다른 지역에 비해 매매가격이 고평가됐다"고 분석했다. 일각에선 그만큼 정부 규제와 코로나19 등 집값하락 변수가 늘어나는 시점에선 '우하향' 가능성이 커질 수밖에 없다고 보고 있다.

변수는 매매가를 대신해 천정부지로 오르고 있는 전셋값이다. 실제 감정원에 따르면  '9월 3주(21일 기준) 서울 전셋값은 0.08%를 기록, 65주째 상승세를 나타냈다. 전월세3법 도입과 이사철이 겹치면서 전세물건 자체가 줄어 상승 추세는 당분간 지속할 전망이다.

부동산업계 관계자는 "전셋값은 집값의 60~70% 수준에서 책정되는 경우가 많아서 중장기적으로 집값의 선행지표로 판단될 수 있다"며 "이 경우 전셋값 급등이 집값을 다시 견인하는 상황이 발생할 수도 있을 것"이라고 내다봤다. 이에 따라 집값의 하락전환은 생각보다 늦어질 가능성도 있다는 분석이다.


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