강남3구 아파트값이 3주 연속 하락하면서 서울 아파트값이 10개월여 만에 하락세로 돌아섰다. 정부의 규제책과 보유세 부담, 경기침체 우려로 고가 아파트 매수심리가 위축되면서 강남구 대치동 은마 등 투자성이 강한 재건축 아파트값이 하향 조정됐다. 사진은 27일 서울 송파구 잠실 주공5단지 아파트와 인근 아파트 단지의 모습. 2020.3.27/뉴스1 © News1 이재명 기자

강력한 대출 규제를 낀 정부의 12·16 부동산대책에 이어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 실물경제가 흔들리면서 서울 강남3구의 아파트값이 하락세를 기록하는 등 '집값불패'의 신화가 무너지고 있다. 여기에 실수요자를 위한 정부지원이 가세하며 일각에선 무주택자의 실속있는 '내집마련'을 위한 적기라는 여론도 높아지고 있다. 그러나 전문가들은 높은 리스크를 감안해 내집 마련엔 더욱 보수적인 선택을 할 필요가 있다고 보고 있다. ◇무너지는 강남불패…재건축 낀 강남3구 3주째 하락세 

31일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했다. 이는 지난 2019년 6월 첫 주(2019년 6월 7일 기준, -0.01%) 이후 10개월 만에 하락한 것이다. 특히 지난해 말 집값상승을 주도했던 재건축 아파트가 0.19%로 급락했다. 지역별로는 재건축 단지가 몰린 송파(-0.17%), 강남(-0.12%), 강동(-0.06%), 서초(-0.04%) 등의 아파트값이 3주째 하락세를 이어갔다. 코로나19의 유행으로 거래빈도 자체도 줄었다. 

여경희 부동산114 수석연구원은 "거래위축으로 시장을 리드하는 강남권 집값 하락세가 장기화할 경우 이와 연동해 서울 비강남, 수도권 지역의 집값 상승세에도 제동이 걸릴 것"이라고 내다봤다. 코로나19에 따른 글로벌 팬데믹으로 안전자산으로 알려진 금값도 떨어지는 상황이라 주택을 비롯한 부동산 가격의 내림세도 시간이 갈수록 뚜렷해질 것이란 전망도 나온다.

사실상 대장주로 손꼽히던 강남 집값의 하락세가 뚜렷해지면서 실수요자도 촉각을 곤두세우고 있다. 정부가 분양시장의 청약가점 혜택 등을 통해 투기가 아닌 주거를 위한 구매, 즉 실수요자의 내집마련엔 전폭적인 지원을 보내고 있어서다. 정부의 대출규제는 강해졌지만, 정책금융에선 실수요자 중심의 내집마련 대출정책과 청년, 신혼부부, 1인가구와 같은 실수요 지원책을 내놓고 있다.  

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◇코로나19 끝나야 '내집마련' 적기…"최대한 보수적으로" 

전문가들은 실수요자의 내집마련 적기는 코로나19 리스크 이후로 잡아야 한다는 입장이 지배적이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "단순히 위기 속 기회로 보기엔 내집마련 리스크가 너무 크다"며 "글로벌 팬데믹 상황에서 자산상품 중 하나인 부동산 시장도 일정 부분 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피하기 때문에 무주택자는 유망 분양물량의 청약 일부를 제외하고 주택매입은 당분간 관망이 필요하다"고 설명했다.

이어 "분양시장은 대면 마케팅의 어려움과 함께 민간택지 분양가상한제 적용의 3개월 연장으로 분양일정 조율과 물량감소가 예상되는 가운데 대기수요가 있는 양질의 사업장 위주로 청약수요가 재편돼 시장 양극화가 커질 것"이라며 "공급과잉과 분양성이 떨어지는 지역은 미분양 증가와 청약경쟁률 둔화 등 청약시장 타격이 불가피해 당분간 주택시장 접근은 보수적인 자세가 필요하다"고 재차 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금처럼 글로벌 확진자 급증세가 3개월에서 6개월 이상 진행되면 주가하락과 주택가격 하락은 시차를 두고 동조할 가능성이 크다"며 "예를 들어 지난 2008년 10월 리먼사태가 터지면서 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 85㎡가 4개월간 약 20% 급락했다"고 지적했다. 결국 실수요자의 주택구매도 코로나19에 따른 집값급락 리스크가 해소된 뒤 진행해야 불이익을 예방할 수 있다는 설명이다.

심교언 건국대 교수도 "코로나19에 증시가 흔들린 것처럼 내수경제에 따른 청약시장의 조정국면 등 부동산시장의 변수를 눈여겨봐야 한다"고 조언했다.

다만 분양시장의 경우 청약에 당첨되면 확정적 실익을 얻을 수 있는 만큼 분양시장을 통한 내집마련은 올해가 적기라는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "코로나19와 그에 따른 경기의 영향을 받겠지만 기본적으로 서울과 인접수도권의 청약경쟁률은 지난해와 다름없이 치열할 것"이라며 "무주택자의 경우 경기여파에 상관없이 분양시장은 지금이 적기"라고 분석했다.


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