행복주택, '주거차별·재원마련' 어떻게 풀까

우선 주거차별 논란이다.

‘신혼부부·사회초년생·대학생 60%’, ‘장애인 노인 등 주거취약계층 20%’ 이던 기존 입주자 구성 계획이 바뀌었다. 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 왕성한 사회활동을 하는 거주자에게 우선권을 주기로 가닥을 잡은 탓이다.

이에따라 당초 공약과 달리 노인, 장애인, 기초생활수급자등 취약계층은 혜택에서 소외되면서 기존 보금자리주택에서 짓고 있는 임대주택으로 밀려날 가능성이 크다. 노인이나 장애인은 몸이 불편해 이동하기 쉽지 않다는 점을 감안하면 이들에 대한 배려가 부족하다는 지적이다.

'반값 임대료'도 힘들것으로 보인다.

한창섭 국토교통부 공공주택건설추진단장은 이날 "LH에서 기존에 운영하던 국민임대, 영구임대, 장기전세 책정기준 그대로 가져갈 생각이다“ 며 ”주변시세의 몇프로다 하는 것을 딱 잘라 말할 수는 없고 위치와 대상에 따라 다르게 책정될 것“이라고 밝혔다.

LH의 임대료 책정기준은 영구임대, 매입·전세임대의 경우 주변시세의 70%이하, 국민임대는 55~83%, 장기전세 80%, 10년임대 90% 수준이다. 여기서 시세는 주변지역 전세시세를 감정평가해 매긴다.

시장에서는 행복주택의 임대료는 국민임대주택 수준으로 결정될 것으로 예상하고 있다. 국민임대주택은 33㎡당 보증금 1000만원 월 임대료 20~30만원 수준이다. 이는 송파구 잠실동과 가락동, 양천구 목동(월 50만~60만원)보다는 싸지만 구로구 오류동, 안산 고잔동(월 30만원대)과는 별 차이가 없다.

재원마련을 놓고 사업시행사인 한국토지주택공사(LH)와 SH도 고민이 많다.

7곳의 행복주택 시범사업지는 모두 1만50가구의 행복주택(임대주택)과 업무·상업기능을 함께 디자인해 주변의 도심과 연계하는 친환경 복합주거타운으로 조성된다. 임대주택만 건립할 경우 슬럼화될수 있는데다 주변 지역과 대화의 장벽이 생기는 부작용을 우려한 조치다.

때문에 건축비 상승은 불가피하다. 한국교통연구원의 시뮬레이션에 따르면 행복주택 건축비는 3.3㎡당 363만원으로 예측됐다. 국민주택기금을 통한 사업비 저리 지원과 40년 동안 주택관리와 운영권을 부여할 경우다.

국토부는 보금자리주택과 달리 행복주택 건설에는 땅값이 포함되지 않아 재원 부담이 덜할 것으로 장담했다.

하지만 땅값 부담이 없더라도 인공대지에 투입되는 비용이 만만치 않기 때문에 사업시행자인 LH SH공사의 건축비 부담이 치솟을수 밖에 없다.

또한 철도용지와 유수지를 활용해 주택을 짓는 만큼 철도 소음, 유수지의 악취 문제가 필연적으로 뒤따르면서 건축비는 최대 3.3㎡당 800만원선까지 폭등할 것이라는 분석도 제기된다.

이 경우 사업비가 당초 추정치 14조7000억원을 훌쩍 넘어 20조원에 이르게 되면서 130조원의 빚을 떠안고 있는 LH와 10조원이 넘는 빚이 있는 SH공사의 경영부실을 가중시킬수 있다는 지적이다.

이명박 정부에서도 수도권 보금자리주택 건설 계획은 애초 32만가구였으나 LH의 자금난으로 실제 건설 실적은 41%(약 10만가구)에 그쳤다.

같은 맥락에서 수익성 측면을 고려한 LH,SH가 임대주택보다는 업무·상업시설에 치중을 하면서 서민 보금자리 비중은 줄어들 것이란 우려도 있다

마지막으로 임대주택에 대한 사회적 편견을 어떻게 해소시키느냐도 행복주택 성공의 숙제거리로 남는다.

andrew@news1.kr