28일 서울 시내 부동산 공인중개사 사무소에 전세, 월세, 매매 등 매물 정보가 붙어있다.. 2020.10.28/뉴스1 © News1 안은나 기자

공시가격은 매년 발표할 때마다 논란에 휩싸인다. 정확성과 객관성, 투명성 시비가 끊이지 않고 있어서다. 정부가 로드맵 방안을 마련하는 것도 이를 개선하기 위해서다. 다만 이번 공시가격 개선방안이 시세반영률 상향에만 집중하고 있어 실거주자의 주거 안정성에 부담을 준다는 지적을 받고 있다. 전문가들은 공시가격 현실화율을 끌어올려야 하지만 1주택자라면 고가주택이라도 세 부담이 크게 늘지 않도록 해 주거 안정성을 높이는 방안을 검토해야 한다고 조언한다.

◇공시가격 현실화, 방향은 맞지만 방법이 문제 29일 당정에 따르면 앞선 공청회와 원내대책회의에서 나온 발언 등으로 미뤄볼 때 2030년까지 공시가격 현실화율을 90%로 올리는 안이 채택될 가능성이 크다. 공시가격(지가)은 종합부동산세(종부세), 재산세 등 각종 세제 부과 기준은 물론 건강보험료와 기초연금 등 60여개 지표의 기준이 되는 정부의 공식 주택(토지)가격이다.

그동안 아파트 등 공동주택보다 단독주택이나 토지는 거래가 활발하지 못해 시세 수준을 파악하기 어렵다는 이유로 공시가격을 시세에 제대로 맞추지 못했다. 자산가들이 선호하는 고가 단독주택은 시세를 반영하지 못하다 보니 땅과 건물을 합산한 가격인 공시가격이 땅만 산정한 공시지가보다 낮게 책정돼 건물값이 마이너스가 되는 상황도 나타났다.

같은 단지, 같은 크기 주택도 불균형 현상도 있었다. 실제 지난해 자산 불평등 해소를 위해 공시가격을 실거래가의 80~90% 수준으로 현실화해야 한다는 목소리가 거셌다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 "같은 가격대 부동산인데도 재산세, 건강보험료 등 각종 공공부담금의 산정기준이 되는 공시가격이 달라 조세 형평성 논란이 끊이지 않았다"며 "공시가격 현실화는 가야 하는 방향"이라고 말했다. 이어 "그러나 급격히 올리는 것은 소비 심리를 위축시켜 경제에 충격을 줄 수 있어 기간을 두고 점진적으로 올려야 한다"고 덧붙였다. 현재 집값 상승과 부동산 관련 정책에 대한 불만이 고조된 상황에서 정부가 급격한 공시가격 현실화율 제고에 나서기엔 부담이 클 것이라는 얘기다.

실제 정부가 공청회를 통해 3가지의 공시가격 현실화 시나리오를 발표하자 각종 온라인 커뮤니티에선 이를 두고 의견이 엇갈렸다. 한 시민은 "공시가격 현실화율을 목표를 정해놓고 높이다 보면 부동산 시장이 하락하더라도 공시가격이 오르는 일이 생길 수 있고, 이는 공시가격 제도에 대한 국민 저항이 생길 수 있다"고 했다. 공청회를 유튜브로 시청한 한 네티즌은 "(향후 집값이 하락한다고 하더라도)​집값이 하락하는 수준만큼 공시가격과 과세표준이 하락하지 않아서 세금 부담이 안 줄어들 것"이라고 걱정했다.

성중탁 경북대 교수는 "공시가격 정책이 잘못되면 부동산 소유자 상호 간 조세불평등을 일으킬 소지가 있다"며 "공시가격 변동에도 과세 대상을 보호할 수 있는 제도적인 기초를 마련하고 국민의 신뢰성 확보를 위해서라도 전문 감정평가사 집단의 자율성과 독자성을 더욱 확실히 보장할 필요성이 있다"고 주문했다.

홍남기 경제부총리가 28일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제9차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 모두발언을 하고 있다. 2020.10.28/뉴스1 © News1 민경석 기자

◇국토부 공시가격, 조세정책과 거리둬야 객관성 확보 

일각에선 공시가격 현실화와 조세정책과의 거리가 필요하다는 지적도 나온다. 지난 6월 국회 입법조사처는 "부동산 가격대별로 현실화율을 달리 설정하는 것은 결과적으로 조세평등주의에 부합되지 않을 수 있다"며 "국토교통부는 가격산정의 객관성을 확보하는데 업무의 초점을 두고, 부동산가격을 활용해서 개인별 조세부담의 적정성을 고려해 세목별 세액을 결정하는 것은 기획재정부와 국세청의 몫으로 남겨둬야 한다"고 지적한 바 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "동일 목표치로 무리하게 진행할 경우 공시가격의 적확성, 형평성 논란은 물론 조세 저항이 거셀 수 있다"며 "고가주택 기준 상향, 중저가 1주택 장기 실거주 보유자에 대한 세금 부담 완화 조치가 요구된다"고 강조했다. 2015년 서울의 아파트 가구당 평균 매매가가 5억1247만원이었는데 올해는 8억9003만원으로 급등한 만큼 왠만하면 고가주택에 포함돼 완화책이 필요하다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기보유자, 고령자 등에 대한 종부세나 재산세 공제 등 과세 감면이 있어야 한다"며 "거래세와 달리 보유세는 매년 내야하는 것이라 고령층이나 은퇴자의 담세력(세금을 낼 수 있는 능력)에 따른 세 조정이 필요해 보인다"고 조언했다.

한편 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 28일 "공시가격 현실화 로드맵(단계별 이행안)이 곧 발표될 예정"이라며 "정부는 중저가 1주택을 보유한 서민들의 재산세 세 부담이 늘어나지 않도록 하겠다"고 밝혔다.


h9913@news1.kr