자료사진. 서울의 한 재건축 아파트 단지의 모습.© News1 구윤성 기자

정부의 분양가상한제 민간택지 확대 적용이 임박하면서 서울 아파트 거래에서 재건축이 차지하는 비중이 절반가량 급감한 것으로 나타났다. 분양가상한제로 재건축 수익성에 대한 우려가 커지면서 수요 심리가 크게 위축된 것으로 보인다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 서울 지역에선 총 497건(18일 기준)의 아파트가 거래 신고됐다. 이 중 지은 지 30년이 넘어 재건축연한을 채운 아파트는 72건으로 전체 거래의 14.5%를 차지했다.서울의 재건축 아파트 거래 비중은 앞선 6월 22%, 5월엔 25.5%를 기록했다. 이를 고려하면 두 달 새 절반가량 거래비중이 감소한 것이다.

재건축 아파트는 지은 지 오래돼 시설이 노후하다 보니, 실거주 목적보다는 투자 성격이 강하다. 정부가 지난해 고강도 세금·대출 규제인 9·13 부동산대책을 내놓자 재건축이 직격탄을 맞으면서 연초 거래 비중은 10% 후반에 머물렀다.

장기간 거래절벽이 이어지며 가격이 하락하자 3~4월부터 저가 급매물을 중심으로 매수세가 형성되면서 재건축 거래비중은 20%대를 회복했다. 이어 추격매수가 붙어 가격이 급등하자 5월 25.5%까지 거래비중이 확대됐다. 이 당시 거래되는 아파트 4채 중 1채 이상이 재건축이었다.

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정부는 재건축 시장 과열이 전체 아파트 시장으로 옮겨붙을 것을 우려해 현재 공공택지에만 적용하는 분양가상한제를 민간택지로 확대 적용하겠다고 거듭 경고했다. 이어 규제 계획이 구체화되자 달아올랐던 매수세가 꺾이면서 재건축 시장은 다시 진정되는 모습이다.

재건축 사업은 조합원 물량을 제외한 일반 분양분을 팔아 벌어들인 돈으로 사업비를 충당하게 되는데, 분양가상한제로 분양 수입이 줄어들면 사업성이 떨어지게 된다. 즉 재건축 매수에 따른 시세차익을 얻기 어려워진다는 것이다.

이에 상당수 재건축 조합이 분양가상한제 적용을 피하고자 후분양제를 검토했으나, 정부가 후분양제에도 분양가상한제를 적용할 뜻을 내비치면서 사업 지연에 불안감을 느낀 집주인들은 가격을 낮춰 급매물을 내놓기 시작했다. 하지만 매수자들은 관망세로 돌아서면서 거래가 되지 않고 있다.

이러한 분위기는 집값 통계를 통해서도 나타난다. 한국감정원 조사에서 이번 주 서울 아파트값 상승 폭은 0.01%로 전주(0.02%)보다 줄었다. 감정원은 분양가상한제 등 추가 규제 가능성으로 재건축 매수 문의가 줄면서 상승 폭이 축소됐다고 설명했다.

민간 조사기관인 부동산114 조사에서 지난주 0.3%였던 서울 재건축 아파트값 상승 폭은 이번 주 0.11%로 절반 이상 줄었다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "분양가상한제 도입을 앞두고 서울 재건축을 중심으로 상승 폭이 많이 축소되는 움직임이 나타나고 있다"며 "최근 서울 집값 상승세를 재건축이 이끈 점을 고려하면, 분양가상한제 적용이 유력한 강남권 노후 아파트를 중심으로 추가 상승에 제동이 걸릴 전망"이라고 말했다.


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