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금융당국, 대출규제 오늘부터 시행…추가 대책은 고심

'주담대 리스크 관리 기준' 행정지도 금융권에 하달
"집값 잡힐 것" 기대 속 DSR·RTI 등 추가대책 고심

(서울=뉴스1) 김현 기자 | 2018-09-14 15:30 송고
14일 서울 시내 공인중개사 사무소 밀집상가에 매물이 붙어있다. 정부는 전날 종부세 최고세율을 3.2%로 상향조정하고 공정시장가액비율을 최고 90%에서 100%로 상향조정하는 것을 골자로 하는 부동산 대책을 발표했다. 종합부동산세 강화를 비롯해 2주택 이상 다주택자들의 주택담보대출 금지 등 시장에 가하는 충격이 상당해 집값 안정에 효과를 거둘 것이라는 관측이 대체적이다. 그러나 증권업계에 따르면 이른 시일 내 공급할 수 있는 택지가 제한적이고 그린벨트 해제에 따른 보상·착공 문제 등의 요인으로 단기적으로 서울 지역 집값을 끌어내리는 효과는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 2018.9.14/뉴스1 © News1 안은나 기자

급등하는 서울의 '집값 잡기'를 위한 금융당국의 강력한 대출규제가 시행에 들어갔다. 25개구가 모두 규제지역에 해당하는 서울에 집을 1채라도 보유한 세대는 서울에 추가 주택을 살 때 실수요 등의 경우만 제외하고 원칙적으로 신규 주택담보대출(주담대)을 받을 수 없다.

금융위는 14일 이런 내용이 담긴 '주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준' 행정지도 공문을 전 금융권에 하달했다. 금융위는 공문에서 "가계대출 관련 주택 구매 목적 시 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제강화, 생활안정자금 LTV·DTI 규제, 주택임대업자 대출규제는 시행일(2018년 9월14일) 신규대출 신청분부터 적용한다"고 밝혔다. 기존 대출에 대한 단순 만기 연장의 경우는 신규대출로 보지 않는다.

다만, 13일 이전에 △주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 낸 사실을 증명한 차주 △금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청을 완료한 차주 △금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 및 이에 준하는 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다. 집단대출은 이날부터 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고)된 사업장부터 적용한다. 다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등도 시행일 이후 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다.

이에 따라 1주택 세대라도 이사 등 실수요가 아닌 경우엔 주담대를 통해 ‘두 번째 집’을 사는 게 사실상 어려워질 전망이다. 최종구 금융위원장이 전날(13일) 주택시장 안정대책 발표 때 "이번 대출규제 취지는 앞으로 지금 사는 집 이외에 추가로 집을 살 때 은행 돈을 빌려주지 않겠다는 의미"라고 강조한 게 이런 맥락이다. 

전문가들은 대체로 강력한 대출규제 등으로 집값 상승세가 한풀 꺾일 것으로 전망하지만, 일각에선 투기수요는 어느 정도 차단되겠지만, 현실적으로 이른 시일 내에 공급할 수 있는 택지가 제한적이라는 등의 문제를 지적하며 "서울 지역 집값 급등세는 당분간 이어질 것"이라는 전망도 나온다.

금융당국은 "강력한 대출 규제"라고 강조하면서 서울 집값 상승세가 잡힐 것으로 본다. 금융당국은 만약 집값 상승세가 지속하면 추가적인 대책을 내놓겠다는 방침이지만, 이번 대책에 강력한 대출규제 방안을 내놓은 만큼 추가 카드로 어떤 것을 꺼내야 할지 고민하는 분위기다. 금융당국의 관계자는 "여당 대표와 경제부총리가 집값이 안 내려가면 추가 대책을 한다고 했으니 정부 전체의 기조와 같이해야겠지만, 추가 대책으로 무엇을 할지는 상상하기 어렵다"고 말했다.

금융위 안팎에선 추가 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR)·임대업이자상환비율(RTI) 규제가 되지 않겠느냐는 관측이 나온다. 애초 금융당국은 DSR과 RTI 규제 강화도 검토하는 것으로 알려졌지만, 대책 발표에서 제외한 것은 ‘추가 카드’를 확보하려는 차원도 있는 것으로 읽힌다.  

DSR은 주담대뿐만 아니라 마이너스 통장을 포함해 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 연 소득으로 나눈 비율로, 금융당국은 가계부채 관리를 위해 10월부터 시중은행에 DSR을 관리지표로 도입할 계획이다. 금융위는 고(高)DSR 기준과 신규 가계대출 취급액 중 고DSR 대출이 차지하는 비중을 어떻게 정할지 고민하고 있다. 현재 시중은행들이 100%로 시범 적용하고 있는 고DSR 기준을 80%로 낮추는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려진다.

RTI는 연간 임대소득을 이자 비용으로 나눈 값으로, 금융당국은 원칙적으로 RTI가 1.25배(비주택은 1.5배)를 넘어야 대출을 받을 수 있도록 가이드라인을 제시한 상태지만, 예외 인정의 폭이 넓은 상태다. RTI 강화는 한도 관리와 예외승인 등을 보면서 10월 중순까지 방안을 마련하겠다는 계획이다.

그러나 금융당국에선 DSR과 RTI 규제는 파급효과가 큰 만큼 신중해야 한다는 견해도 존재한다. 금융당국 관계자는 "DSR은 카드론 등 신용대출에도 영향을 주고, RTI 기준을 강화하면 임대료 상승 가능성이 있다"며 "DSR이나 RTI 규제를 부동산에 타겟팅 하는 것은 신중해야 한다"고 밝혔다.


gayunlove@news1.kr