서울 강북 지역의 아파트 모습.(뉴스1 자료사진)© News1 이승배 기자

"최근 강남권과 달리 강북 지역의 집값 상승세가 계속되는 것은 일종의 키 맞추기 현상으로 볼 수 있다. 강남권이 우선적으로 올랐고 뒤따라 강북 지역이 오르고 있는 것이다. 강남 집값이 하향 안정세로 접어든 만큼 강북 지역도 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상한다."(채미옥 한국감정원 부동산연구원장)한국감정원이 최근 이어지고 있는 서울 강북 집값 상승세가 계속되기는 어려울 것이라는 분석을 내놨다. 앞서 강남 집값 상승에 따른 이른바 '키 맞추기' 현상이라는 분석이다.  

한국감정원 부동산연구원은 12일 오전 서울 강남구 역삼동 감정원 서울사무소에서 '2018년도 상반기 부동산 시장 동향 및 하반기 전망' 세미나를 개최했다. 연구원은 세미나에서 '서울 주택시장 국면전환과 권역별 전이효과' 보고서를 공개했다.

보고서는 2010년 이후 강남4구(강남·서초·송파·강동구)로 대표되는 서울 동남권의 집값이 서울 부동산 시장 전반에 미치는 영향력이 커졌다고 밝혔다.

먼저 보고서는 집값 변동성 등에 따라 시기를 △국면1(2003년 11월~2007년 2월) △국면2(2007년 3월~2009년 12월) △국면3(2010년 1월~2016년 10월) △국면4(2016년 11월~2018년 5월) 등으로 나누고, 지역을 △도심권 △동북권 △서북권 △서남권 △동남권 등으로 구분했다. 분석 결과, 2003년 11월~2007년 2월(국면1) 누적 상승률 48.7%에 달했던 강남4구(동남권) 집값이 다른 지역에 미치는 영향은 미미했다. 오히려 서북권과 서남권의 영향력이 컸다. 누적 상승률 2.2%로 안정기에 접어들었던 국면3부터 강남4구의 파급력이 커졌고 최근 집값이 오르기 시작한 국면4 역시 강남4구의 영향력이 컸으나 전반적으로 상승폭이 가파르지 않아 변동성도 낮다고 진단했다.

이에 보고서는 서울 부동산 시장이 2006년과 같이 폭등하거나 2007년처럼 폭락하는 모습을 보이지 않을 것으로 판단했다. 이를 근거로 최근 강북 집값 상승세는 제한적일 것으로 전망했다. 강북 집값은 강남권이 지난 5월부터 내리막을 걷는 데에 반해 매월 상승세다. 

보고서를 작성한 박진백 감정원 책임연구원은 "강남4구는 국면3~4를 거치면서 (서울 부동산 시장에서) 확실히 자리매김을 하고 있다"며 "최근 강남4구가 안정 하향세에 접어든 만큼 강북 지역 역시 안정될 가능성이 높다"고 말했다.

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감정원은 이날 세미나에서 올해 하반기 수도권의 주태가격이 0.2% 오르고 지방은 0.9% 하락해 전국적으로 집값이 0.1% 하락할 것으로 예상했다.

감정원은 다주택자 양도세 중과, 재건축 초과이익 부담금 현실화, 보유세 개편안 등 정부 규제와 함께 기준금리 추가인상 가능성 등 금융시장 변화와 대출 규제 영향으로 주택시장의 매수심리가 위축되면서 안정세는 당분간 지속될 것이라고 설명했다.

전세시장 역시 수도권과 지방이 각각 0.09%, 0.1% 하락하며 전국적으로 1% 떨어질 것으로 예상했다. 매매시장의 관망세가 유지되면서 실수요가 많은 지역은 그 반사효과로 전세수요가 증가하나 전반적인 입주물량 증가로 전세 공급이 늘어 임대시장은 대부분 지역에서 하락 안정세를 보일 것이라는 설명이다. 

하반기 주택 거래량은 지난해보다 24.7% 감소한 37만건으로 예상해 올 한해를 통틀어 81만건에 그칠 것으로 내다봤다. 이는 2017년 연간 거래량(105만건)보다 14.9% 감소한 수준이다.

채미옥 원장은 "실수요와 투자수요가 견고한 수도권을 중심으로 집값 안정세가 유지되나 주택공급 증가, 지역산업 경기 침체 지역은 가격하락세가 확대되는 지역별 차별화 현상이 지속될 것"이라고 말했다. 이어 채 원장은 "전세가격의 하락안정세가 유지되면서 일부 지역에서는 미입주 및 역전세 현상의 문제가 발생할 가능성이 높을 것"이라고 덧붙였다.


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