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재건축 부담금 폭탄에 시장 '화들짝'…투자자 목돈 어디로 가나

반포현대 부담금 예상액 1.3억…강남집값 하락?
"시세보다 저렴" 강남권 분양시장에 쏠릴 듯

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 | 2018-05-16 15:31 송고 | 2018-05-16 16:05 최종수정
서울시내 아파트 단지. 2018.4.30/뉴스1 © News1 황기선 기자

올해 부활한 재건축 초과이익환수제 첫 대상인 반포현대의 부담금 예정액이 공개되면서 시장이 출렁이고 있다. 부담금 수준이 예상을 훨씬 웃돌면서 강남 재건축에 기웃거렸던 목돈이 빠져나갈 것이란 견해가 중론이다. 앞으로 투자자들은 재건축보단 시세보다 저렴한 분양시장에 더욱 몰릴 것이란 의견이 나오는 배경이다.

16일 부동산업계 따르면 전날(15일) 서초구는 반포현대 재건축 조합의 초과이익환수제 부담금을 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 산정해 통지하기로 했다.

◇환수금 1.3억원 "예상보다 높아 심리적 압박 커져"

지난 1월 국토교통부는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 내 15개 주요 단지의 재건축 부담금 추정치를 공개했다. 가구당 평균 부담금은 4억4000만원이며 일부 단지는 최고 8억4000만원에 달하는 것으로 나타났다.

현지에선 반포현대 부담금 액수가 구체적으로 나오면서 우려가 현실이 됐다고 입을 모은다. 세인들의 관심은 반포주공1단지 3주구의 부담금 예상액이 얼마일지에 쏠리고 있다. 앞서 정부가 공개한 부담금 최고 8억원 단지가 반포주공1단지 3주구가 아니냐는 예상이 나오기도 했다. 강남이라는 입지 특수성과 기존 1490가구에서 재건축을 통해 2091가구로 탈바꿈하는 사업성이 이같은 예측에 힘을 실었다.

반포동 A공인중개업소 관계자는 "3주구 조합원들이 수억원에 달하는 환수금을 내야하느냐고 문의하고 있다"며 "8억원은 아닐 거라고 생각했는데 해당 금액에 가까울 수 있다는 예상도 이제 할 수 밖에 없다"고 분위기를 전했다.

일단 시장에선 집값 조정이 발생할 것이란 견해가 많다. 지난해 8·2대책을 시작으로 다주택자 양도세 중과 등 투자자들이 새롭게 재건축에 진입하기 어려운 환경이 조성됐다. 조합원 지위양도 불가로 시장에 풀린 매물이 없어 거래도 뜸하다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 시장은 3주 연속 하락세에 접어들었다. 이번 반포현대 부담금 발표를 계기로 조정기가 길어질 수 있다는 주장도 나온다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "이번 환수금은 정부가 집값을 잡겠다는 의지가 강하다는 것으로 보여주고 있다"며 "매도자와 매수자 모두 심리적 압박을 받게 될 것"이라고 전망했다.

다만 장기적으로 강남과 같은 매수자 우위 시장에선 부담금 자체가 집값에 포함될 가능성을 배제할 수 없다. 수요가 몰리는 일부 지역 분양권 시장에선 매도자가 부담해야할 양도세가 웃돈에 포함돼 거래되는 현상이 일반적이다.

압구정 소재 중개업소 대표는 "압구정 재건축은 부유층이라면 한번쯤은 투자처로 고민하는 곳으로 꼽힌다"며 "매수자들이 세금을 집값에 포함해도 현금부자들은 매수에 나설 수 있다"고 예상했다.

© News1 최진모 디자이너

◇"시세보다 저렴" 분양시장 풍선효과는 당연한 수순

전문가들은 풍선효과로 일반 분양시장에 목돈이 몰릴 것으로 내다보고 있다. 재건축에 리스크가 높아진 상황에서 무리하게 목돈을 쏟아부을 이유가 없기 때문이다. 또 현재 HUG(주택도시보증공사)가 분양가를 통제하고 있는 상황에서 시세보다 저렴한 투자처를 마다할 이유가 없기 때문이다.

이미 강남 분양시장 인기는 입증됐다. 분양가 9억원 이상으로 중도금 대출이 불가능 상황에서도 수요자들은 대거 몰렸다. 지난 3월 현대건설 컨소시엄이 분양한 '디에이치자이 개포'는 1순위 청약 결과 1245가구 모집(특별공급 제외)에 평균 25.22대1에 달하는 경쟁률을 기록했다. 이달 진행한 미계약분 당첨을 끝으로 100% 주인을 찾았다.

올해 강남3구에선 1만4849가구가 공급된다. 당장 다음달 삼성물산은 서초구 우성1차를 재건축해 선보인다. 이어 '삼성동 상아2차'도 하반기에 잇따라 분양할 계획이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "현재 재건축은 정부규제로 고전을 겪고 있다"면서 "정부가 분양가를 통제하면서 청약 시장에 목돈이 몰릴 가능성이 높아졌다"고 진단했다.




passionkjy@


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