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제2금융 5년 만에 최강 대출규제…풍선 효과 바짝 죈다

[文정부 첫 부동산 대책] 연소득 5천만원 대출자 500만원 줄어
금융위 "규제 사각지대인 집단대출에 첫 DTI 규제 의미"

(서울=뉴스1) 김영신 기자 | 2017-06-19 11:22 송고 | 2017-06-19 16:36 최종수정

© News1 

당장 다음 달부터 서울시와 세종시 전역, 경기·부산 일부 집값 과열 지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 대출 한도가 확 줄어든다. 이 지역에서는 은행 대출이 어렵다고 제2금융권의 문을 두드릴 수도 없다. 제2금융권까지 은행권과 똑같이 강화한 규제를 적용한다.

정부가 19일 발표한 부동산 대책은 조정 대상 지역 40곳에서 전 업권 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 기존보다 강화하는 것이 핵심이다. 현행 70%인 LTV는 조정 대상 지역에서 60%, DTI는 현행 60%에서 50%로 10%포인트씩 낮아진다. 가계부채 급증의 주범이면서도 규제에서 빗겨 있던 집단 대출도 까다로워진다.

◇과열 지구 전 업권 LTV·DTI 강화…제2금융권, 5년 만에 최고

LTV는 은행 등이 대출 때 적용하는 최대 대출 한도다. LTV가 70%인 현재는 시가 10억원짜리 아파트를 살 때 7억원까지 대출받을 수 있다. 그러나 다음 달 3일부터 LTV 60% 규제에 따라 조정 대상 지역에서 같은 가격의 아파트를 사는 사람은 6억원까지만 대출받을 수 있다.

DTI는 매년 갚는 원리금(대출 원금과 이자)이 연간 소득의 일정 수준 이상을 넘지 않도록 대출 한도를 정하는 것이다. 예컨대 연 소득이 5000만원인 사람은 DTI가 60%인 지금은 연간 원리금 상환액 최대 3000만원까지 주택담보대출을 받는다. 다음 달부터는 조정 대상 지역에서 같은 소득이더라도 연간 원리금 상환액이 최대 2500만원까지만 빌릴 수 있다.

정부는 은행권 대출을 조이면 제2금융권으로 대출이 몰리는 고질적인 '풍선효과'에도 메스를 꺼내 들었다. 조정 대상 지역의 LTV·DTI 비율을 은행권과 제2금융권에 똑같이 강화했다. 제2금융권은 2012년 투기 지역 해제 이후 가장 강력한 LTV·DTI 규제를 받게 됐다.

금융위 관계자는 "LTV·DTI 규제 강화로 일부 지역의 주택 가격 급등으로 인한 가계 대출 건전성 악화에 대비한다"며 "은행권뿐 아니라 제2금융권 대출까지 똑같이 규제해 풍선효과를 막겠다"고 설명했다.

© News1 방은영 디자이너

◇'사각지대' 집단대출, 갑론을박 끝에 잔금대출 DTI 적용

집단대출에 DTI 규제를 새로 도입하는 것도 눈에 띄는 특징이다. 집단대출은 분양·재개발 아파트 입주자나 입주 예정자 전체에게 개인별 심사를 하지 않고 중도금과 이주비, 잔금을 일괄적으로 대출해주는 것이다.

금융당국에 따르면 지난해 은행권 집단대출 잔액은 130조원에 달하고, 1년 새 19조7000억원이나 증가했다. 집단대출은 일반 주택담보대출보다 규제가 느슨하고 개인 소득 심사를 거치지 않다 보니 가계부채 관리의 '사각지대'로 지적됐다.

© News1 방은영 디자이너

정부는 조정 대상 지역에서 집단대출 중 잔금대출에 한해 DTI 50% 규제를 새로 적용한다. LTV는 이주비, 중도금, 잔금대출 모두 규제 비율을 70%에서 60%로 강화한다. 지금까지는 수도권 모든 지역 아파트 담보대출에 DTI가 60% 적용됐지만 집단대출은 예외였다.

집단 대출에 DTI를 적용하는 방안을 이번 대책에 포함할지를 두고 정부는 막판까지 고심했다. 투기 수요 차단을 위해서 필요하다는 주장과 주택·건설업계에 너무나 큰 부담이라는 주장이 충돌해서다. 집단 대출 중 조정 대상 지역 잔금대출에만 DTI를 신규 적용하는 선에서 정리됐다.

주택·건설사들의 보증 부담이 있는 중도금 대출은 규제 대상에 넣지 않는 대신 상대적으로 규제 의지를 확인시켜주는 수준에서 잔금대출을 포함한 것으로 분석된다. 금융위는 "규제 사각지대인 집단 대출에 DTI 규제를 적용해 대출 건전성을 강화하겠다"고 설명했다.

조정 대상 지역이더라도 정책 대출상품인 디딤돌 대출 요건을 충족하는 서민·실수요자는 LTV·DTI 규제 강화 대상에서 제외한다. 부부 합산 연 소득 6000만원(생애 최초 구입자 7000만원), 주택 가격 5억원 이하, 무주택 가구주다.


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