정부는 일부 지역의 부동산 투기 과열 현상이 확산되는 것을 막기 위해 경기 광명, 부산 부산진구, 부산 기장군 등을 조정대상지역으로 추가 선정하고 19일 입주자모집공고분부터 해당 지역에 대한 전매제한에 나선다고 밝혔다.

기존 강남4구를 비롯해 이번에 조정대상지역으로 선정된 지역은 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 비율이 각각 60%, 50%로 강화되고 재건축을 할 경우 조합원에게 1주택까지만 분양이 허용된다. 이번 대책에서 투기과열지구는 선정되지 않았다.-대책 추진 배경은.
▶최근 대내외 경제여건이 개선되는 한편, 연휴와 대선기간 관망세가 종료되고 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가한 것으로 나타났다. 그 결과 5월 셋째주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열을 보이고 있다.

국지적 과열이 심화·확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있기 때문에 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적·맞춤형 처방을 마련했다.

-조정대상지역 선정 기준은 무엇인지.
▶주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과하고 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 중 해당지역의 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다.-이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은.
▶경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이며 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려 존재한다.

부산 기장은 부산에서 보기 드문 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했으며, 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0대 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이다.

-이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는.
▶하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고돼 있고 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 이번 조치에도 불구하고 향후 부동산 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

-맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지, 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지.
▶개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 6월19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다.

-이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지.
▶시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

-조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는 없는지.
▶조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하이어야 한다.

-재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은 언제인지. 
▶올해 6월중 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후(올 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

-이번 LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는.
▶은행권뿐만 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지하고 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지할 수 있을 것으로 본다.

-2014년 8월 이전 수준으로 LTV·DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는 무엇인지. 
▶이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했으나 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.

-냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다고 했다가 입장을 선회한 것인지. 
▶이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.

-조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 것이 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지.
▶조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 높일 수 있을 것이다.

-실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?  
▶조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 서민층 무주택 세대 등에 대해서는 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)하기로 했다. 잔금대출에 대해서도 DTI는 적용하되 규제비율은 10%p 상향해 적용된다.


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