동탄2신도시 '광역비즈니스 콤플렉스' 마스터플랜. 사진 4시 방향이 중심앵커블록인 C11블록에 해당한다. © News1

경기 화성동탄2신도시내 최고 알짜 땅이 나왔다.

오피스, 백화점, 주상복합 아파트를 지을 수 있는 이 땅은 동탄2신도시에서 가장 요지로 꼽히며 민간사업자 공모 형태로 땅주인을 가린다. 특히 유통기업 출자 지분이 많고 백화점 면적이 높을수록 높은 점수를 받는 방식이어서 건설·시행사와 유통기업간 합종연횡이 치열할 것으로 예상된다.17일 부동산업계에 따르면 LH(한국토지주택공사)가 지난 16일 개최한 화성동탄2신도시 중심앵커블록(C11블록) 민간사업자 공모 사업설명회에 50여개업체 120여명이 참석해 성황을 이뤘다.

화성동탄2신도시는 수도권 남부 최대 신도시로 최근 부동산시장에서 위례신도시와 함께 가장 뜨거운 곳이다. 중심앵커블록(C11블록)은 동탄2신도시 중에서도 가장 요지의 땅으로 특별계획구역인 '광역비즈니스 콤플렉스'에 포함된다. 광역비즈니스 콤플렉스는 KTX·삼성-동탄광역급행철도, 업무시설, 주상복합아파트, 백화점마트등 대형유통시설, 중심상업시설 등이 들어서는 동탄2신도시의 중심이다.

LH는 동탄2신도시가 수도권 남부 비즈니스 거점도시로서의 위상을 확보할 수 있는 중심기능을 도입하는 선도사업으로 중심앵커블록(C11블록) 개발을 추진하는 것이다.

이번에 민간사업자를 공모하는 중심앵커블록(C11블록)은 오피스(오피스텔), 백화점, 주상복합아파트, 멀티플렉스 등이 들어서며 광역환승시설과 연결통로로 연결돼 '도어투도어(Door To Door)' 서울 출퇴근이 가능한 곳이다. 사업대상지 면적은 5만4989㎡로 용적률 600%가 적용된다. 아파트는 △60~85㎡ 665가구 △85㎡초과 287가구 등 952가구가 들어선다.

광역비즈니스 콤플렉스 위치 © News1

땅값은 △주거부분 1017억원 △비주거부분 1909억원 등 총 2927억원에 달한다. 주거부문은 공급가격이 정해져있지만 비주거부분은 최고가 경쟁입찰 방식이어서 많이 써낸 업체가 유리하게 되는 구조다. 총 사업비(매출기준)는 1조원이 넘을 것으로 추정되고 있다.

특히 LH가 컨소시엄내 유통사업자 출자지분의 합이 많을수록, 비주거부문(오피스텔 제외) 연면적 중 백화점시설 연면적 비율이 높을수록 가산점을 줄 예정이어서 건설·시행사와 유통사간 이합집산이 본격화될 것으로 예상되고 있다.

실제 이날 설명회에는 건설·시행사뿐만 아니라 유통기업도 대거 참석한 것으로 알려졌다. 업계에 따르면 현재 동탄1신도시내 백화점 부지가 아직 미매각 상태로 남아있음에도 불구하고 유통기업들은 동탄2신도시에 관심을 두고 있는 것으로 전해졌다. 입지나 교통여건 등을 감안할때 사업지로서 동탄2신도시가 우수하다는 평가다. 

한 시행사 관계자는 "입지면에서는 중심앵커블록(C11블록)만한 땅이 없다"며 "오래전부터 사업 참여를 검토해왔다"고 말했다.

다만 이번 사업자 공모가 순탄하게 진행될지는 아직 미지수라는 지적이다.

우선 KTX 연결통로를 건설하고 운영하는 책임이 모두 사업자에게 전가됐다. 앞으로 인허가를 받거나 KTX와 연결과정에서 한국철도시설공단과의 협의를 직접 해야 한다.

여기에 최근 위례신도시 '우남역 푸르지오'에서 논란이 된 것처럼 최근 분양가상한제가 적용되는 공공택지 중 주거부분과 비주거부분이 혼합된 땅의 분양가 산정방식이 바뀌면서 가격 리스크가 발생한다. 경쟁이 치열해져 최고가 경쟁입찰로 진행하는 비주거부분의 땅값이 높아질 경우 결국 분양가 상승 원인이 되지만 두 부분의 땅값을 합쳐 분양가를 산정하다보니 분양가상한제가 적용돼 가격을 높일 수 없기 때문이다.

대형건설사 관계자는 "입지는 완벽하지만 결국 사업조건이 문제"라며 "시행사들이 관심을 보이고 있지만 보증 때문에 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 이어 "유통기업 지분을 얼마나 늘리느냐와 땅값 상승폭을 최소화하는 것이 관건으로 보인다"고 덧붙였다.


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